相比去年土地市场的平淡，今年上半年土地市场在数据上表现为活跃。其中，土地出让金呈现暴涨以及部分房企疯狂抢地。不过，随着“钱荒”潜移默化的影响，土地市场有望在今年下半年逐步回归“理性”。

克而瑞研究中心数据显示，2013年上半年，10大典型城市土地出让金收入为3140.1亿元，与2012年同期相比增长160.3%，较2011年同期增长17.7%。上半年土地出让金收入与2010年同期土地出让金收入的历史**纪录基本持平。

此外，今年以来，房企拿地策略发生细微转变，与之相对应，土地市场也呈冷热不均现状。从具体数据来看，今年上半年一二线城市土地成交量价涨幅显著，而三四线城市表现相对平稳一些。

部分房企拿地凶悍

今年上半年，“新国五条”各地方细则落地，但房企拿地意愿依旧强烈。其中，特别表现为，此前并不抢眼的企业。中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬认为，这些企业拿地规模之所以比龙头企业更加“凶猛”，是因为它们对于一线城市的介入或者布局更加强烈。

此外，今年上半年土地市场数据总体看来依旧热度不减，延续了去年下半年上扬走势。中国指数研究院数据显示，住宅类用地成交楼面均价为1575元/平方米，环比上涨7%，同比上涨41%。1~6月全国300个城市成交楼面均价为1078元/平方米，同比上涨37%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1469元/平方米，同比上涨31%。

由于土地市场活跃度上升，溢价率方面也出现了爬升，1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为15%，较去年同期增加10个百分点;其中住宅类用地平均溢价率为17%，较去年同期增加13个百分点。

一二线热

土地出让金方面更能体现出市场走势，其中上海上半年已超700亿元，北京也超过了600亿元，北京和广州上半年土地出让金总量已经超过去年全年水平。从克而瑞研究中心数据来看，一二线热点城市增加比较明显，开发商对于这些城市的热情不减。

可以说5月以来，中国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”纪录屡被刷新。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较高转为楼面地价的实际上涨。5月9日，上海世博会地区拍卖的其中两个地块，楼面单价接连刷新该市年内单价“地王”。其中一块甚至以超过4万元/平方米的价格创下上海3年以来的楼面地价新高。

广州在5月也是一连拍出3个“地王”，其中海珠区一临江地块楼面地价高达3.5万元/平方米，刷新白云区当月初刚诞生的“新地王”纪录。中原集团研究中心总监刘渊向记者表示，“从整个房地产市场长期调控的角度来讲，地王是不利于市场调控，但同时地价高也凸显了价值所在，开发商需要做好后期的项目开发。”

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从2013年上半年全国土地市场来看，宏观市场“基本面”转好，房企资金面不太紧张，品牌房企开始积极拿地“换仓”布局下一轮市场发展机会。此外，当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二线城市，突显房企布局战略与一二线城市的投资价值。

对此，克而瑞研究中心报告强调，在市场回暖期，一线城市土地价值尤为凸显，该类城市在上半年土地成交金额同比提升181%，楼面地价提升73%，远远超出其他城市。二线城市土地成交量价增长幅度也较为显著，分别同比提升了37%及77%，这类城市地价相对稳定，供应充足，企业关注度较高。由于企业前几年在三四线城市的投入较大，而这类城市内需不足、经济水平较低，整体利润空间不高，因而今年房企在这类城市拿地量增幅**。

三四线冷暖不均

记者了解到，2012年遭遇土地市场滑铁卢的温州，也在今年上半年有所回暖。来自温州大学房地产研究所提供的数据显示，截至6月30日，今年上半年温州市区成功出让了各类用地31宗、1725亩，远远超过去年整年1000多亩的出让规模，环比增长84.34%，同比增长454.46%，其中住宅用地489.61亩，半年出让规模已接近此前多年来年均约500亩的出让水平。

同样的情况也出现在宁波，“像宁波温州这种三线城市，外来人口不多，需求结构比较完整，此前对温州的报道中，有楼价大跌的现象只是针对个别价格虚高的楼盘而言。整体大环境回暖后，楼市回暖迹象明显。现在土地市场呈现的特征是楼面地价下降很多，土地供应量比去年增多。”中原地产宁波分公司市场部经理钟永金表示，2010年宁波楼面地价能达到1.3万/平方米以上，在今年同等地段的地块则是1万元多一点，楼面地价下降很多，大型房企拿地热情还是比较高，预计这种态势在下半年仍会持续。

“央企、全国性的品牌企业以及一些依托其他产业资金雄厚的房企拿地热情还是比较高涨的。”香港联祥集团董事总经理杜宏鹏分析认为，现在两极分化的情况比较严重，以沈阳为例，上半年很少见当地民营房企拿地。而由于2013年全运会影响，前两年城市建设土地放量较多，到今年土地放量有所减少。今年上半年沈阳土地市场表现出稳中有升的态势，并不激进。目前沈阳正在消化去年商品房库存，预计下半年进入年底拿地热情会逐步提高。

下半年将降温

克而瑞研究中心认为，上半年土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地**迭起，其中很大的原因要归功于上半年海外宽松的融资环境，但是随着QE3政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，由此预计下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。

不过，从我们记者了解的情况看，开发商对房地产市场依旧看好，一线城市土地市场更是关注度极高，一家上市房企人士甚至表示，“如果缺钱，那也应该是有融资压力的企业”。

此外，对于高价地的争夺，在钱荒的背景下，风险也同时伴随。张宏伟就提示，对于资产负债率已经偏高的房企、已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企以及部分中小房企来讲，疯狂拿地进行逆势扩张或激进拿“地王”还需谨慎，尤其是针对溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块，应该谨慎处理，否则在今后极有可能会因为拿地过多、地价过高等因素导致退地或经营层面的市场风险。

当然，钱荒也是一把“双刃剑”，对于资金面相对宽裕的央企以及高周转、有境外上市融资渠道的企业来讲，受制于国内钱荒因素就较少，在土地市场“不差钱”的故事有望延续。