zui近，楼市政策下一步将如何优化成为焦点，不少城市已经出招。其中，“认房不认贷”和存量房贷利率调整的落地备受关注，许多购房者也在期待。

01
存量房贷利率下调“势在必行”
多家银行集体表态！

招行
下调是势在必行，已制订相应预案

招行行长助理彭家文近日在该行中期业绩交流会上表示：“从央行的发声来看，从‘鼓励和支持’直接变成了‘指导’，我判断存量房贷利率下调也是势在必行，是大概率事件。目前来看我们已经制订了相应的预案。我们总体分了三种情景来测算：乐观情景、中性情景和不利情景。从测算的结果来看总体还是可控的，应该还在我们的掌握之中。”

他同时表示，还没有zui终的方案，主要考虑是现在有很多因素需要兼顾好。比如如何兼顾好因城施策的问题，在因城施策的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题。这些都特别复杂，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，都要考虑到。总体来看招行会在央行的指导下按照市场化、法治化的原则稳妥地推进实施。

“当然不要一味地看到负面的影响，我个人判断存量房贷利率的调整也有其正面的影响：

第 一，存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量比较大。随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款提前还贷的因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长。

第二，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强我们客户的黏度，会让我们对客户的经营进一步加深从而对零售业务的增长有利。因此，我们不能光看对短期财务的不利影响，长期来看也有其有利的一面，接下来我们会稳妥实施。”

农行
将抓紧制定细则

8月29日，农行召开中期业绩发布会，农行副行长林立在回应存量房贷利率调整一事时表示，在有关政策方案明确后，我们将抓紧制订具体的操作细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接。

中信银行
将结合同业执行尺度以及市场变化情况
积极落实监管要求

中信银行副行长谢志斌在该行半年度业绩发布会上则表示，密切关注监管导向和市场的动向，也对该行行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。后续，中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

他表示，实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各区域的差异性以及利率调整力度等诸多因素。比如说，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行， 更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情，但是从区域情况来看， 历史上地产政策是“因城施策”的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。

“再比如，从调整力度来看，也需要兼顾银行实际承受能力，按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10BPs，对全行业净息差影响大概是0.9-1个BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿元，这部分按揭每降低10BPs，将会影响到贷款收益大概是6个亿，影响净息差0.8BPs，和行业整体的0.9-1BPs 相比还是相对有一点优势，保持谨慎乐观。”谢志斌表示。

建行
总体上会对银行的净息差带来一定下行压力

建行首席财务官生柳荣在该行中期业绩发布会上表示，存量房贷利率下调确实将对银行后续的净息差水平产生一定影响。由于监管部门具体的指导方案还没有出台，各家银行还在保持积极沟通，现在测算有一定难度，但总体上会对银行的净息差带来一定下行压力。

“刚刚公布的人民银行第二季度货币政策执行报告里有一段表述，‘商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平。’这个表述说明，商业银行保持一定的利润和净息差水平，有助于增强支持实体经济的可持续性。从这个角度来看，政策导向是希望商业银行的净息差能够保持一个相对稳定的态势。”生柳荣表示。

02
一线城市官宣:“认房不认贷”

除了存量房贷利率调整，“认房不用认贷”也备受关注。

8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。该文件明确，“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。也就是说，具体是否实施，将由各城市自行决定。

而在今 天（8月30日），广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

在今 日广州正式执行首套房“认房不认贷”之前，在广东地区，主要是广州和深圳实行“认房又认贷”政策。

此前网传深圳地区将直接执行“认房不认贷”政策，但可能不会发文。

据诸葛数据研究中心不完全整理，目前北京、上海、深圳几个一线城市及厦门、成都、合肥等约20个热点城市还在实行“认房又认贷”的政策。

自2022年10月1日起，广东惠州、东莞、中山、珠海、佛山等12个城市已经实行首套和二套商品住房“认房不认贷”，家庭买第二套普通住房，利率和首付均按首套执行。

业内分析人士表示，实行“认房不认贷”，可有效降低二套房的支出成本，唤醒更多住房改善性需求、置换需求，继而推动市场活跃度。

图/上一轮商业银行调整存量房贷相关政策演变

一般来说，“认房不认贷”是指商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。

贝壳研究院认为，“认房不认贷”的落地可以降低换房成本，加快改善性需求的释放。一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善性群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房、新房的良性循环。进而新房市场销售改善，房企回款加快，*终实现房地产市场和行业的良性循环。

02
市场反应如何

在很多有争议的问题上，“一刀切”是zui直接的做法，但这可能并不适用于存量房贷利率调整。

中信证券首席经济学家明明对记者表示，下调存量房贷利率不能简单的“一刀切”。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷合同的条款也有较大的区别，需要制定差异化的存量房贷利率调整方案，延续“因城施策”的政策思路，但在实践中也容易带来套利空间。此外，一二线城市之间如何调节，新老贷款之间如何调节，都需要各家银行基于实际情况详细讨论、妥善处理。

有多家银行在回应此问题的时候提及“因城施策”。

“比如说如何兼顾好因城施策的问题，在因城施策的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题。”招行行助彭家文称。

彭家文表示，这些都特别复杂，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，都要考虑到。总体来看招行会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施。

不管是“认房不认贷”还是存量房贷利率调整，核心一二线城市的楼市新政细则有望陆续落地。

有业内人士表示，“金九银十”即将来临，房企应抓住有利时机，做好营销**，实现地产销售的有效恢复，改善现金流。